Investavimas į nekilnojamą turtą – tai viena populiariausių ilgalaikių kapitalo auginimo strategijų tiek Lietuvoje, tiek visame pasaulyje. Tačiau sėkmė šiame sektoriuje priklauso ne tik nuo geros nuojautos ar rinkos tendencijų stebėjimo – būtina mokėti tiksliai skaičiuoti investicijų grąžą.
Kaip teigia Financialithuanians bendruomenės nariai: „Skaičiai niekada nemeluoja, o tinkamai apskaičiuota grąža – tai raktas į sėkmingus sprendimus“.
Kodėl svarbu skaičiuoti grąžą?
Ne vienas NT investuotojas daro klaidą vertindamas grąžą vien pagal gaunamas nuomos pajamas ar NT vertės augimą. Toks paviršutiniškas požiūris gali iškreipti tikrąjį investicijos vaizdą. Norint priimti objektyvius sprendimus – būtina įvertinti visas pajamas ir išlaidas bei jų santykį su investuotu kapitalu.
Pagrindiniai grąžos rodikliai
Bendroji nuomos grąža (Gross Rental Yield). Tai paprasčiausias rodiklis, parodantis, kiek procentų nuo turto vertės sudaro metinės nuomos pajamos. Skaičiuojama taip: (Metinės nuomos pajamos / Turto pirkimo kaina) x 100 %. Pavyzdys: jei NT objektas kainavo 150 000 Eur, o metinės nuomos pajamos – 9 000 Eur, bendroji nuomos grąža būtų: (9 000 / 150 000) x 100 % = 6 %
Grynoji nuomos grąža (Net Rental Yield). Tai tikslesnis rodiklis, nes atsižvelgiama ir į visas su NT išlaikymu susijusias išlaidas: mokesčius, remontą, administravimą, draudimą ir pan. ((Metinės nuomos pajamos – Metinės išlaidos) / Turto pirkimo kaina) x 100 % Šis rodiklis daug artimesnis realiai investuotojo grąžai.
Kapitalo prieaugio grąža (Capital Appreciation Yield). Tai NT vertės pokytis per tam tikrą laikotarpį. ((Pardavimo kaina – Pirkimo kaina) / Pirkimo kaina) x 100 % Pavyzdžiui, jei turtas per 5 metus pabrango nuo 150 000 Eur iki 180 000 Eur: ((180 000 – 150 000) / 150 000) x 100 % = 20 %
Per metus vidutiniškai: 4 % per metus.
Bendroji investicinė grąža (Total Return on Investment, ROI). Norint matyti bendrą vaizdą – reikia sudėti tiek nuomos grąžą, tiek kapitalo prieaugį, atsižvelgiant į laikotarpį. (Visos pajamos + Vertės prieaugis – Visos išlaidos) / Investuotas kapitalas Čia būtina įtraukti ir finansavimo kaštus (jei naudojamas paskolinis svertas).
Praktiniai patarimai iš Financialithuanians
Kaip nuolat pabrėžia Financialithuanians bendruomenės praktikai – „Geras NT investuotojas žino, kiek uždirba ne tik iš nuomos, bet ir kaip jo portfelis atrodo po visų kaštų“.
Dažnai pamirštamos išlaidos:
-
Notariniai mokesčiai.
-
Turto vertinimas.
-
Kredito sutarties mokesčiai.
-
Turto draudimas.
-
Remonto ir atnaujinimo darbai.
-
Administracinės išlaidos (jei samdoma NT valdymo įmonė).
-
Ilgalaikis turto nusidėvėjimas.
Sverto (leverage) poveikis grąžai
Naudojant banko paskolą – grąža nuo nuosavo kapitalo gali ženkliai padidėti, tačiau čia būtina labai kruopščiai skaičiuoti: papildomos palūkanų išlaidos ir likvidumo rizika turi būti įvertintos.
Pavyzdžiui, investavus 30 000 Eur į 150 000 Eur vertės turtą su 120 000 Eur paskola – net ir 6 % grynoji nuomos grąža nuo turto vertės gali virsti dviženkle grąža nuo nuosavo kapitalo, tačiau tik tada, jei viskas valdoma atsakingai.
Investavimas į nekilnojamą turtą reikalauja ne tik rinkos pažinimo, bet ir tikslių skaičiavimų. Kaip sako vienas iš Financialithuanians narių, NT investuotojas Mantas: „Investuotojas, kuris nemoka skaičiuoti grąžos – iš esmės žaidžia aklai.“
Todėl prieš priimdami bet kokį sprendimą – skaičiuokite. Ir atminkite – kuo tikslesni skaičiavimai, tuo labiau valdomas jūsų investicinis portfelis ir mažesnė netikėtumų rizika ateityje.
